경험으로 본 전세사기 안당하는 방법

요사이 전세 사기를 당하여 절망한 젊은이들이 극단적인 선택을 하는 안타까운 사연이 이어지고 있습니다. 이를 바라보는 국민들의 마음도 얼마나 아플지 상상이 가지 않습니다. 세상이 넓으니 참으로 나쁜 인간들이 많은 것 같습니다. 매일 벌어지는 피싱, 스미싱 사기, 로맨스 스캠도 모자라 종교 및 정치지도자들의 일탈과 음주운전에 의한 사망 사고 등 세상이 온통 미쳐 돌아가는 것 같습니다. 특히나 전세사기가 아직 사회경험이 부족하고 금융적인 여유가 덜한 사회초년생인 젊은이들에 집중되어 있다는 점이 더욱 안타깝게 생각합니다. 정부에서는 무엇을 하고 있는지 정말 한심하기만 합니다. 다들 잘 사는 정치인들이다 보니 이런 일에 제대로 대처하지 못하고 뒷북이나 치는 한심한 상황입니다. 막을 수는 없지만 줄이는 방법을 알아봅니다.  

 

대한민국 법원 인터넷등기소

 

계약 전 등기부 등본 직접 확인

자신에게 필요한 방을 구하기 위하여 인터넷의 여러 정보를 모으고 또 현지 방문을 하고 부동산 공인중개사를 통해 실물을 봅니다. 너무 당연하겠지만 이때 혼자서 보지 말고 꼭 다른 사람들을 대동하여 같이 가서 보는 것이 좋습니다. 중개사가 빨리 계약하도록 재촉하는 것도 막고 보다 객관적 입장에서 장점과 단점을 판단해 줄 수 있습니다. 부부라면 바쁘더라도 시간을 내서 꼭 같이 가는 것이 좋습니다. 없는 친구는 만들어서라도 같이 가서 보아야 합니다. 공인중개사의 말을 절대로 믿으면 안 됩니다. 무슨 일이 생기면 절대로 책임지지 않습니다. 공인중개사는 공적으로 절대 책임지지 않습니다. 그리고 밤이든 낮이든 한 나절만 방문하고 계약하지 않도록 하는 것이 좋습니다. 꼭 밤에도 보고 또 낮에도 방문해 보아야 합니다. 미처 발견하지 못한 것을 볼 수도 있습니다.

 

공인중개사와 함께 해당 물건(방, 집)을 확인하고 자신의 목적에 맞다고 판단하면 이제 계약을 하게 된다. 그러면 당연히 공인중개사는 집주인이 누군지, 채무관계를 볼수 있는 등기부 등본을 준비하여 보여줄 것입니다. 중개사 사무소에서 바로 컴퓨터로 보여주면 가장 좋습니다. 다만 인쇄를 해서 보여준다면 열람시점을 확인하기 바랍니다. 최신일수록 좋습니다. 그리고 보여줄 당시의 건물의 등기부 등본은 참조용일 뿐 믿으면 안 됩니다. 또 법원은 서류를 갖추어 등기부 등록을 하려고 온 사람에 대하여 진위여부를 판단하지는 않는다고 하였습니다. 법원도 믿을 수는 없습니다.  

 

여하튼 공인중개사가 보여주는 등기부 등본은 확인만 하고 "스스로" 법원 인터넷 등기소에 들어가서 확인(열람 및 발급)을 하는 것이 중요합니다. 전날에 확인하였다고 하여 그래도 진행하지 말고 반드시 도장찍기 직전에 바로 다시 한번 더 하는 것이 좋습니다. 계약 때에는 두 명 이상이 가서 옆에 여유가 있는 사람은 등기부등본을 열람하시기 바랍니다. 특히 젊은 사람들은 노트북을 가져가든가 아니면 모바일로 인터넷 등기소앱을 깔아서 확인하는 것이 좋습니다. 등기부 등본은 수시로 확인하는 것이 좋습니다.

 

그리고 등기부 등본에 은행에서 돈 빌린 것 등이 있으면 계약하지 마십시요. 공인중개사 이 사장님(집주인)이 돈이 많아서 이 정도는 아무 문제가 안된다는 그런 구라를 시전해도 믿지 말고 안 하는 것이 좋습니다. 등기부등본이 깨끗한 곳으로 알아보십시오.  

 

계약 당시 집주인과 직접 대면

주택임대차 계약을 하게 될 경우 계약 당사자는 집주인이지 공인중개사가 아닙니다. 집주인이 바쁘다는 핑계로 나타나지 않고 공인중개사에게 위임하여 하는 경우도 더러 있습니다. 정말로 바쁜 경우도 있을 것이고 또는 집주인이 외지인이라 그런 경우도 있는 것 같습니다. 그러나 가능하면 집주인과 대면하여 계약을 하는 것이 좋습니다. 정안 되면 주인하고 통화라도 해야 합니다. 이는 권장하지는 않습니다. 

 

그리고 집주인이라고 하여 가끔 딸이 대신 나오는 경우도 있는데 집주인이든 혹은 딸이든 죄송하지만 꼭 신분증을 보여달라고 하십시요. 그 사람이 집주인인지 확인할 방도가 없습니다. 등기부등본 상에 명시된 집주인과 내가 대면하고 있는 사람과의 일치 여부도 확인하십시오. 만약 그런 것들을 회피한다면 다른 선택이 있으면 계약하지 말고 다른 곳으로 가는 것이 좋겠습니다. 우리가 촉을 믿으면 안 되지만 그래도 뭔가 이상하고 께름칙하면 포기하고 다른 것으로 가는 것이 좋습니다. 과학적으로 설명하기는 어렵지만 사람은 그 느낌, 촉이 매우 발달했습니다. 그러니 느낌이 안 좋으면 계약 안 하는 것이 좋습니다. 그리고 계약은 절대로 서두르지 마십시오. 

 

남녀 간의 연애도 실연을 하면 많이 아픕니다. 어쩌면 죽을 만큼 아픕니다. 그러나 똥차 가면 다른 차 옵니다. 그 차가 더 낫다는 보장은 없지만요. 정 힘들면 차를 갈아타면 됩니다. 사는데 무엇인들 선택을 못하겠습니까?   

 

확정일자 받기

계약을 하고 이사를 하였으면 이젠 주민센터(동사무소)에 가서 주소이전을 위한 전입신고(이사 후 14일 이내지만 당일 바로 하는 것이 좋고 꼭 해야 합니다) 및 확정일자를 받는 것이 필요합니다. 요사이는 방문하지 않고 어디서든 온라인으로 경제적으로 신고하고 편리하게 확정일자를 법원 인터넷등기소를 통해 신청할 수도 있습니다. 확정일자는 내가 이런 계약을 했고 법원에 그 계약의 존재와 내용을 알리는 행위입니다. 이렇게 함으로써 법적 분쟁이 생겼을 경우 제삼자에 대한 대항력이 생기는 것입니다. 즉 주택임대차 혹은 상가임대차 계약의 경우 내가 먼저 우선변제권을 갖는 요건이 생기는 것입니다(반드시 전입신고가 되어 있어야 합니다).   

 

개인의 경우 금융기관에서 발행하는 공인인증서를 가지고 있어야 합니다. 이건 은행에서 사용하므로 우리 모두 성인들은 다 가지고 있으니 문제없을 것입니다. 그리고 법원 인터넷등기소에 회원가입을 하여야 합니다. 이것도 문제가 없을 것입니다. 그리고 확정일자를 신청하기 위해서는 주택임대차 계약서를 스캔하거나 이를 pdf 파일 형식으로 가지고 있어야 합니다. 혹시라고 법원 및 등기소에 방문하여 직접 할 경우에는 신분증과 계약서를 소지하여야 합니다.

 

확정일자 받았다고 다른 채권자에 대하여 대항력이 100% 생기는 것은 아닙니다. 일반인인 우리가 알지 못하는 여러가지 꼼수를 부리는 범죄자들이 생겨나고 있으니 무조건 안심할 수는 없습니다. 그러니 돈이 들어도 하나를 더 하는 것이 필요합니다. 전세금은 너무 큰돈이어서 잃으면 타격이 너무 큽니다. 작은 돈도 잃지 않아야 하지만 전세금은 사람들에게 특히나 젊은 사람들에게 전재산이나 마찬가지입니다. 꼭 지켜야 합니다.

 

전세보증금반환보증 가입

이런 것을 내 돈으로 할려고 하니 정말로 아깝기는 합니다. 확정일자를 받는다고 문제가 해결되고 안심할 수는 없습니다. 이중삼중의 안전장치를 하여야 합니다. 주인이 파산이라도 하거나 도망을 가거나 또는 예상치 못한 일이 생기면 전입신고나 확정일자로는 대항하기 힘이 듭니다. 전세 보증보험은 반드시 전입신고와 확정일자가 먼저 되어있어야 한다. 확정일자를 받아도 그건 제3의 채권자에 대한 대항력 즉 우선변제권이 생긴다는 것이지 꼭 돌려받을 수 있다는 뜻도 아닙니다. 그러니 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보증보험 혹은 다른 시중 보험사 예를 들어 서울보증보험(SGI) 등의 전세금보장신용보험 등에 드는 것이 필요합니다. 

 

이들 보증보험사의 조건을 먼저 확인하십시오. HUG의 경우 수도권은 7억 원 이하, 그리고 비수도권은 5억 원 이하에만 해당합니다. 물론 상업회사인 SGI는 그런 제한은 없지만 아파트는 무제한이고 그 외는 10억 원 이하로 한정하고 있습니다. 그런데 이들이라고 우리(임차인)가 전세금을 떼일 위기에 놓일 경우 아주 친절하게 돈을 줄까요? 그렇지 않습니다. 절대로 이들도 믿어서는 안 됩니다. 보험을 계약할 때 조건을 꼭 읽어보십시오. 모든 보험사들이 그렇지만 보험 들 때는 왕으로 모시지만 아파서 보험금 타려고 하면 온갖 핑계를 대면서 나의 과실을 들추어서 돈을 지급하지 않으려고 하거나 지급액을 줄입니다.

 

이 전세금보험도 마찬가지입니다. HUG의 경우도 임차인의 과실을 들어서 지급하지 않는 사례가 증가하고 있습니다. 그러니 우리의 할일은 꼭 해야 합니다. 앞서 말한 등기부등본 확인하기, 전입신고하기 그리고 확정일자 받기입니다. 이런 것을 해야 떼인 전세보증금을 준다고 합니다. 보함의 조건을 꼭 확인하십시오.     

 

등기부 등본 정기적 확인

대부분의 경우 전세계약을 하고 이사하고 전입신고 하고 확정일자 받으면 안심하고 별 생각없이 생업에 종사하게 됩니다. 그러나 수시로 그냥 제 생각에 한 달에 한 번은 등기부 등본을 열람하여 근저당권 설정 등 그 건물의 변동사항을 점검하는 것이 좋겠습니다. 전세 임차인에게 아무런 통보도 하지 않고 집주인끼리 건물을 매매하는 경우도 많습니다. 집주인과 친하게 지낼 필요는 없지만 그래도 뭐 하는 사람인지 그리고 어디에 사는지 구체적으로 알아두면 좋습니다. 집의 하자를 수리하던지 무슨 일이 생기면 집주인에게 부탁해야 하니까요. 여하튼 열심히 하여야 내 돈이 안 떼이는 세상이 되었습니다.  

 

 

공인중개사와 집주인의 말을 믿지말고 문서를 믿어야 합니다. 법원도 문서를 보고 판단합니다. 공인중개사가 문제없다고 하였다. 집주인이 돈을 돌려준다고 하였다고 하소연해 보았자 소용없습니다. 담당공무원, 교수, 정치인 누구든 부패하고 무능한 사람이 많습니다. 그 사람들을 믿고 내 권리, 내 재산을 방치하면 되지 않습니다. 반드시 스스로를 지켜야 합니다.

 

아쉬운 것은 법원에서 등기부등본등록 및 관리업무를 하면 혹시라도 건물의 주인이 바뀌면 그 건물의 임차인에게 자동으로 통보가 가게 하면 좋겠습니다. 이게 별로 어려울 것 같지도 않습니다. 확정일자 받을 때 해당건물의 상세 주소가 나오고 통보받을 수단을 기입하게 하여서 건물의 매매가 이루어져 집주인이 바뀌면 자동으로 임차인에게 통보되도록 보완을 하면 좋겠습니다. 법원도 이런 부분에 대하여 열심히 일해주기를 바라봅니다.   

 

다시 정리합니다. 등기부등본 본인이 수시 열람, 전입신고, 확정일자, 전월세 보증보험 가입 꼭 해야 합니다.